隨著地方選舉議題升溫，台北松山機場遷建與周邊土地開發的討論再度回歸大眾視野。根據僑馥建築經理公司統計，機場周邊五百公尺內的中古公寓近五年均價大漲兩成四，顯示市場對區域改善抱持期待，但嚴格的航空高度管制依然是當地都市更新面臨的最大考驗。
房價漲幅顯著 但環境限制使均價仍偏低
僑馥建經最新統計數據顯示，松山機場周邊五百公尺範圍內，屋齡五年以上的中古公寓近五年每坪均價從 52.8 萬元推升至 65.5 萬元，累積漲幅達 24%，明顯高於松山區整體公寓 19.6% 的漲幅。同期機場周邊的大樓與華廈產品，每坪均價也從 72.2 萬元成長至 88.3 萬元，漲幅約 22.3%，同樣超越松山區整體大樓的 21% 增幅。
儘管價格漲幅亮眼，但受限於飛機起降噪音、航高限制及區域老舊等因素，目前松山機場周邊公寓的平均單價，仍比松山區整體均價低了 21.6%，大樓與華廈產品亦低了 7.9%，呈現相對補漲的基調。
海拔65.49公尺管制 容積獎勵面臨看得到吃不到
松山機場周邊的土地使用分區主要為第三種住宅區，法定容積率為 225%，部分條件符合者可達 300%。然而，鄰近民生社區與周邊住宅長年受到海拔 65.49 公尺的航空禁限建管制。以當地基準地面海拔約 10 公尺計算，建案實際能興建的高度僅剩約 55.49 公尺，若以標準樓高 3.2 公尺推算，最高僅能興建約 17 樓。
這種情況導致許多老舊建築即使取得都市更新容積獎勵，也因高度封頂而無法充分消化額外容積，降低建設公司整合都市更新的意願。為了解決瓶頸，臺北市政府已在今年七月發布民生社區都市計畫修訂案，針對部分受航高限制的住宅區放寬建蔽率至 75%，希望提高土地利用彈性。
產業觀察
從航空產業與區域交通的視角來看，松山機場遷建並非純粹的房地產或都市更新議題。松山機場（TSA）作為臺灣歷史悠久的市區機場，具備極高的商務便利性，其東亞黃金航線（對飛東京羽田、首爾金浦、上海虹橋）高度符合跨國商務旅客需求。若將所有航線全數移往桃園國際機場，勢必增加商務客的時間成本。
此外，松山機場肩負東部及離島地區的民生航空運輸重任，更是軍民合用的重要設施。軍用區域作為空軍松山基地，在首都防空與快速應變戰備上具有不可替代的戰略地位。因此，短期內在桃園國際機場整體配套與地面交通尚未全面成熟前，松山機場遷建的可行性仍有許多國防與運輸層面的挑戰需要通盤考量。
背景知識
台北松山機場（Taipei Songshan Airport, TSA）：啟用於 1936 年，位於臺北市松山區，為軍民合用機場。在桃園國際機場啟用前，曾是臺灣唯一的國際航空樞紐。現今定位為國內線門戶與東北亞短程商務機場，由交通部民航局臺北國際航空站營運。
航空禁限建管制（Aerodrome Obstacle Limitation Surfaces）：為了保障飛機起降安全，民航局依據國際民航組織（ICAO）標準，在跑道周邊劃定一定範圍的進入表面、過渡表面及水平面。在這些區域內的地面建築物、電線桿或構造物，高度皆受到嚴格限制，以避免妨礙航機飛航路線或干擾雷達訊號，是維護飛航安全的重要規範。
常見問題
松山機場周邊都更為何會卡在高度限制？
因為當地受到海拔 65.49 公尺的航空禁限建管制，扣除地盤海拔後，建案興建高度往往受限於 17 樓左右，導致老舊老屋即便拿到都更容積獎勵也無法蓋高，降低開發效益。
松山機場周邊中古屋近年的房價表現如何？
根據統計，機場周邊 500 公尺內的中古公寓 5 年內均價上漲 24%，大樓與華廈上漲 22.3%，漲幅皆略高於松山區整體平均。
為何松山機場遷建議題討論多年卻難以短期落實？
松山機場除了提供東北亞短程商務與離島民生航線外，還兼具空軍松山基地的首都防空戰略功能，遷建牽涉國防安全與整體交通配套，需長期評估。